Đọc bảng giá dự án là kỹ năng cơ bản nhưng ít người được hướng dẫn. Bảng giá của chủ đầu tư thường trình bày gọn, nhưng đằng sau mỗi con số có những điều kiện đi kèm. Bài viết này giúp bạn đọc từng dòng, hiểu từng cột và đặt đúng câu hỏi.
Các thành phần trong bảng giá
Một bảng giá thường có mã căn, tầng, diện tích, hướng, đơn giá và tổng giá. Có bảng còn ghi thêm chính sách chiết khấu, tiến độ thanh toán và ghi chú. Hãy đọc từng cột trước khi so sánh các căn với nhau.
Diện tích là điểm đầu tiên cần kiểm tra. Có hai cách tính phổ biến: diện tích tim tường và diện tích thông thủy. Cùng một căn hộ, hai cách tính cho ra hai con số khác nhau. Bạn cần biết bảng giá dùng cách nào để so sánh công bằng với dự án khác.
Đơn giá cũng cần nhìn kỹ. Hãy hỏi đơn giá đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì. Thiếu hai khoản này, con số cuối cùng bạn trả có thể cao hơn dự kiến.
Giá gốc và giá bàn giao khi đọc bảng giá dự án
Giá niêm yết ban đầu thường được gọi là giá gốc. Giá cuối cùng bạn phải trả khi nhận nhà có thể khác. Lý do là có thêm các khoản như thuế, phí bảo trì, phí làm sổ và chênh lệch diện tích khi đo đạc thực tế.
Ngược lại, chiết khấu và chính sách ưu đãi có thể làm giá thực trả thấp hơn giá niêm yết. Điều kiện nhận chiết khấu thường gắn với tiến độ thanh toán, ví dụ thanh toán sớm hoặc vay qua ngân hàng đối tác. Hãy hỏi rõ điều kiện và đọc trong hợp đồng thay vì chỉ nghe lời nói.
Một cách nên làm là tự lập bảng tính. Cột đầu ghi giá niêm yết, các cột sau cộng trừ từng khoản, cuối cùng ra tổng chi phí bạn thực sự bỏ ra. Bảng này cũng giúp bạn so sánh hai dự án theo cùng một chuẩn.
Một lưu ý khác là điều kiện điều chỉnh giá. Có hợp đồng cho phép chủ đầu tư thay đổi giá khi chi phí vật liệu biến động. Có hợp đồng cố định giá đến khi bàn giao. Hãy tìm điều khoản này trước khi ký. Nó quyết định số tiền cuối cùng bạn phải trả có thể thay đổi hay không.
Đọc tiến độ dự án và tiến độ thanh toán
Tiến độ có hai lớp: tiến độ thi công và tiến độ thanh toán. Với nhà hình thành trong tương lai, mỗi đợt thanh toán thường gắn với một mốc thi công như hoàn thành móng, cất nóc hay bàn giao. Hãy xem mốc đó có thể kiểm chứng được hay không.
Để đối chiếu, bạn có thể đến công trường hoặc theo dõi hình ảnh tiến độ do chủ đầu tư công bố định kỳ. Nếu có sự chênh lệch lớn giữa tiến độ cam kết và thực tế, đó là tín hiệu cần hỏi thêm.
Cần để ý cả điều khoản về chậm bàn giao. Hợp đồng có ghi mức phạt hay bồi thường khi chủ đầu tư chậm không? Thời gian chậm tối đa được chấp nhận là bao lâu? Đây là thông tin quan trọng hơn nhiều so với màu sắc của brochure.
Để hiểu hơn về loại hình khu đô thị nhiều giai đoạn, bạn có thể đọc bài khu đô thị mới quanh Hà Nội.
Lưu ý về phí phát sinh khi đọc bảng giá dự án
Ngoài giá bán, người mua thường gặp các khoản sau.
- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, thường tính theo phần trăm giá bán.
- Lệ phí trước bạ và phí cấp giấy chứng nhận khi hoàn tất thủ tục.
- Phí quản lý vận hành hằng tháng sau khi nhận nhà.
- Chi phí hoàn thiện hoặc nội thất nếu nhận bàn giao thô.
Mức cụ thể phụ thuộc quy định và từng dự án, nên bạn cần hỏi bằng văn bản. Bài tính toán chi phí khi mua chung cư đi sâu hơn vào chủ đề này.
Nếu mua bằng vốn vay, hãy cộng cả lãi vay trong thời gian ân hạn. Nhiều người chỉ nhìn số tiền thanh toán đợt đầu mà quên khoản lãi tích lũy khi nhận nhà.
Cuối cùng, hãy yêu cầu bản bảng giá và chính sách bán hàng bằng văn bản có ngày phát hành. Bảng giá có thể được cập nhật theo đợt. Khi có tranh chấp, bản có ngày tháng rõ ràng là cơ sở để đối chiếu. Lời hứa miệng thì không có giá trị pháp lý.
Checklist khi đọc bảng giá dự án
Trước khi ký bất cứ điều gì, hãy tự hỏi và ghi lại câu trả lời.
- Diện tích tính theo cách nào, sai lệch tối đa là bao nhiêu?
- Giá đã gồm thuế và kinh phí bảo trì chưa?
- Chiết khấu có điều kiện gì và ghi trong văn bản nào?
- Mỗi đợt thanh toán gắn với mốc thi công nào?
- Điều khoản phạt khi chậm bàn giao ghi ra sao?
Nên đối chiếu từng câu trả lời với hợp đồng mẫu và tham khảo thêm bộ tiêu chí đánh giá chung cư trước khi xuống tiền. Quy định về hợp đồng và thuế phí có thể thay đổi, nên hãy tra cứu bản mới nhất tại vbpl.vn.
